В подавляющем большинстве населенных пунктов существенно вырос спрос на земельные участки. В связи с этим особое значение приобретает вопрос эффективности распоряжения свободными земельными ресурсами, которые находятся в ведении местных советов. Генеральный директор государственной акционерной компании «Національна мережа аукціонних центрів» Юрий Михайлович Тараторин проанализировал ситуацию, сложившуюся на рынке земли Украины.

— Юрий Михайлович, в последнее время в Украине проводятся земельные аукционы. В чем заключается их целесообразность?

— Как свидетельствует мировой опыт, максимальная выгода достигается при применении конкурентных способов продажи земельных участков. Согласно Земельному кодексу Украины земельные участки государственной и коммунальной собственности, предназначенные для продажи гражданам и юридическим лицам, подлежат продаже на конкурентных началах (на аукционах и конкурсах). В подавляющем большинстве случаев местные советы продолжают предоставлять такие земли в пользование и после завершения строительства на них какого-либо объекта, а в случае обращения со стороны владельца объекта — рассматривают вопрос о продаже земельного участка землепользователю. Внедрение конкурентных способов продажи свободных земельных участков имеет бесспорные преимущества для территориальной общины, поскольку успешно проведенные земельные аукционы являются эффективным средством существенного увеличения поступлений в местные бюджеты. Как показывает практика, при наличии конкуренции между покупателями цена продажи участка на аукционе превышает стартовую в несколько раз. Особенно важно подчеркнуть готовность местного совета к проведению земельных аукционов. Это свидетельствует в первую очередь об открытой и прозрачной деятельности местной власти, что всегда положительно воспринимается потенциальными инвесторами и значительно повышает рейтинг инвестиционной привлекательности региона. Приобретение земли в собственность на аукционе удобно и предпринимателям, поскольку освобождает их от необходимости тратить несколько месяцев на оформление документации для получения земельного участка в пользование.

Нужно признать, что наличие целого ряда проблем общего характера (неурегулированность некоторых норм законодательства, неопределенность процедуры, отсутствие специалистов и необходимого опыта) не позволяет большинству советов проводить земельные аукционы на регулярной основе. Кроме того, во многих городах инициатива внедрения продажи земельных участков на конкурентных началах встречает явное или скрытое сопротивление. Очевидно, что определенные силы не заинтересованы в открытом и прозрачном механизме распределения земельных ресурсов. И тем большего уважения заслуживают регионы, которые в таких условиях активно внедряют конкурентные способы продажи земельных участков. Если до принятия нового Земельного кодекса случаи проведения земельных аукционов были единичными (внимания заслуживают разве что аукционы во Львове и Трускавце), то с конца 2001 года наблюдается определенное возрождение подобного способа продажи земли. После принятия нового Земельного кодекса в большинстве областей Украины успешно проводятся аукционы и выездные торги. Так, к примеру, были проведены аукционы в Волынской, Житомирской, Закарпатской, Ивано-Франковской, Киевской, Луганской, Львовской, Полтавской, Ровенской, Сумской, Хмельницкой и Черновицкой областях. Кроме г. Киева, земельные аукционы состоялись в других областных и районных центрах, а также в нескольких селах. Наиболее ярким примером данной тенденции стал аукцион, проведенный в одном из поселков Ровенской области. За три земельных участка общей площадью 450 кв. м местный совет получил 47,6 тыс. грн.

— Что, на Ваш взгляд, является основным фактором, влияющим на цену земельного участка?

— Основным фактором формирования цены продажи участка на аукционе является привлекательность объекта торгов и выгодность его месторасположения. Но, кроме того, в каждом конкретном случае результат аукциона в значительной мере зависит от уровня подготовки торгов, в частности от того, была ли информация об аукционе распространена среди потенциальных его участников, что обеспечивает достаточный уровень конкуренции. В общем, цена продажи участков на аукционе на порядок выше, чем при выкупе, и это закономерно — ведь повышение цены в процессе торгов достигается за счет конкуренции между претендентами на объект продажи, а победителем становится тот, кто предложит наивысшую цену. В случае же выкупа земельного участка под объектом недвижимости единственным претендентом на этот участок является владелец недвижимости, и конкуренция здесь, по сути, невозможна. Это не может не отразиться на формировании цены продажи такой земли, и потому уровень цен в процессе приватизации в данном случае другой. Если же попробовать административными методами перенести уровень цены продажи земельных участков на аукционе на формирование стоимости земли под объектами недвижимости, это, вне всякого сомнения, приведет к отказу предпринимателя приватизировать землю, так как это абсолютно невыгодно с экономической и финансовой точек зрения. Результатом таких действий может стать полное приостановление процесса приватизации земель предприятиями, что будет иметь отрицательные последствия для местных бюджетов и процесса реформирования земельных отношений. Следует также подчеркнуть, что проведение земельных аукционов не должно быть самоцелью для местных советов. Максимальный эффект может быть достигнут при условии использования земельных торгов в качестве основного способа распоряжения свободными земельными участками, т.е. все свободные земельные участки, предназначенные для осуществления предпринимательской деятельности, должны продаваться на конкурентной основе.

— Какова правовая основа проведения земельных аукционов?

— Согласно ст. 127 Земельного кодекса земельные участки государственной и коммунальной собственности, кроме тех участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, продаются гражданам и юридическим лицам на аукционах или конкурсах. Продажу этих земельных участков до декабря 2005 г. осуществляли органы государственной власти и органы местного самоуправления, а с 20 декабря 2005 года Законом «О Государственном бюджете Украины на 2006 год» полномочия по продаже земельных участков, на которых размещены объекты, подлежащие приватизации, были переданы государственным органам приватизации. Статьей 134 Земельного кодекса предусмотрена обязательная продажа земельных участков государственной и коммунальной собственности под застройку субъектам предпринимательской деятельности на земельных торгах. По желанию собственника участка земельные торги могут проводиться в форме аукциона или конкурса. В аукционе или конкурсе могут принимать участие граждане и юридические лица, которые уплатили регистрационный и гарантийный взносы и могут быть покупателями данного земельного участка согласно законодательству Украины. Также земельные торги могут проводиться по решению суда (ст. 135 Земельного кодекса). Статьи 136-139 Кодекса регулируют основные вопросы проведения земельных торгов. Так, в ст. 137 сказано, что организатором земельных торгов является орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный осуществлять отчуждение земельного участка, предназначенного для продажи под застройку, а также государственный исполнитель (согласно решению суда) или государственный орган приватизации (при продаже земельных участков, на которых расположены объекты, подлежащие приватизации).

Порядок проведения земельных торгов определяется законом Украины, который должен быть принят Верховной Радой Украины. На сегодняшний день такого закона не существует. Тем не менее, 17 июня 2004 года Верховной Радой Украины в первом чтении был принят законопроект «О рынке земель», в котором определяется порядок проведения земельных торгов. Как показывает практика, от первого чтения до окончательного принятия закона может пройти довольно много времени. Поэтому возникла потребность принимать местные нормативно-правовые акты, которые регулировали бы проведение земельных торгов. До принятия соответствующего закона органы государственной власти и органы местного самоуправления вправе принимать свои положения или иные местные нормативно-правовые акты, в которых будут определяться порядок проведения земельных торгов и условия участия в них. Правомерность таких решений основывается на положениях законов «О местных государственных администрациях» и «О местном самоуправлении в Украине».

— Как происходит продажа земельных участков под объектами, подлежащими приватизации?

— На сегодняшний день это не более чем идея. Масштабные планы Минфина перекрыть миллиардный дефицит бюджета за счет средств, вырученных от приватизации предприятий с земельными участками, зависли на этапе согласования. Пока Минфин и Фонд госимущества спорят, что и как продавать, местные власти готовятся к тихому саботажу. Дело в том, что продажа земли под объектами приватизации грозит им потерей одного из основных источников дохода — арендной платы за использование земельных участков. Единственным нормативным документом, который хоть как-то касается вопроса продажи земельных участков при приватизации, является Закон «О Государственном бюджете Украины на 2006 год». Уже в этом году продажа госактивов по такой схеме должна пополнить бюджет почти на 900 млн. грн. (из них 10% уйдут в местные бюджеты). Вопрос продажи земельных участков с объектами государственной собственности рассматривался на заседании Кабмина 17 мая. Результатом стало заявление о принятии необходимого постановления и порядка продажи в 2006 году земельных участков. После окончания заседания Кабмина министр финансов Виктор Пинзеник заявил, что теперь продажа долей государства или новых объектов осуществляется исключительно вместе с землей. В мире, в отличие от Украины, не продаются объекты, что называется, зависшие в воздухе, сказал он. Между тем какая-либо нормативная база, регламентирующая порядок продажи земли при приватизации, отсутствует.

— Юрий Михайлович, существует еще один неурегулированный момент: как государство собирается продавать землю под частично приватизированными объектами?

— На сегодня у Фонда госимущества много претензий к предложениям Минфина о порядке продажи земли с объектами приватизации. По мнению специалистов ведомства, Минфин, движимый стремлением получить до конца года кругленькую сумму, во многом игнорирует нормы приватизационного законодательства, а иногда и здравый смысл. Специалисты Фонда обозначили основные проблемные моменты, которые могут возникнуть при подготовке объектов к продаже по новой схеме. Во-первых, для того чтобы продать объект с землей, Фонду госимущества нужно выбрать на конкурсе землеустроительную организацию, которая проведет идентификацию земли (выделит точные границы участка и опишет его) и подготовит на нее технический паспорт. Во-вторых, Фонд должен провести конкурс по отбору оценщика земельного участка из числа компаний, имеющих лицензию Госкомзема. Эти процедуры могут проводиться параллельно и займут минимум два месяца. Самым проблематичным, видимо, будет третий этап — экспертиза оценки земельного участка в отделе землеустройства. По мнению специалистов, новые правила продажи государственных объектов могут привести к конфликту между Кабмином и органами местного самоуправления. Недовольство местных властей объясняется значительными потерями, которые городской бюджет понесет в результате приватизации объектов, расположенных в черте города. Например, только от аренды 43 га земли, на которой расположен киевский завод «Большевик», город ежегодно получает арендную плату в размере 1,8 млн. грн., а таких объектов в Киеве около десятка. В случае продажи объекта вместе с городской землей местный бюджет одноразово получит 10% от его стоимости, тогда как раньше в случае приватизации госпредприятия земля переходила в коммунальную собственность. Местным органам власти выгодно сдавать ее в аренду, собственноручно определяя арендные ставки. Поэтому можно предположить, что, получив на рецензию оценку земли, местные власти смогут найти массу придирок и вернуть ее на доработку, тем самым всячески затягивая процесс приватизации. Между тем это — только видимые проблемы, а на поверку их может оказаться намного больше. В Фонде уверены, что, по самым оптимистичным прогнозам, объявить продажу объекта с землей получится не раньше осени, а провести ее и, соответственно, получить ожидаемые средства реальнее всего в начале следующего года.

А пока правительство только готовится перейти к реализации пилотного проекта приватизации земли по такой схеме, а именно к продаже Киевского мотоциклетного завода. Инвесторы прицениваются и к целому ряду других объектов. По самым приблизительным оценкам, стоимость земельных участков, расположенных в столичных промзонах, превышает $1-1,5 млрд., однако многие площадки обрели частных хозяев и без приватизационных процессов. Провести приватизацию предприятий вместе с землей будет очень тяжело, и дело тут не только в позиции Валентины Семенюк, которая как социалист наверняка против продажи земли. Во-первых, существующая на сегодня нормативно-методологическая база не предусматривает возможности включения земли в уставный фонд предприятий. Во-вторых, земля — это коммунальная собственность, которой распоряжаются местные советы, а не центральные органы исполнительной власти. Есть масса вопросов и по распределению средств от такой продажи. Все это требует серьезной перестройки технологии продаж. Безусловно, технологию продажи объектов с землей должны разрабатывать и подавать на рассмотрение Минэкономики или Фонд госимущества, но никак не Минфин, который своими фискальными подходами делает ее неизбежно провальной.

— Юрий Михайлович, расскажите поподробнее о процедуре проведения земельных аукционов?

— Рассмотрим детально процедуру проведения земельных торгов на примере Временного порядка приобретения права на землю на конкурентных основах в городе Киеве. Этот Порядок определяет процедуру организации и проведения земельных торгов по продаже земельных участков и приобретению права их аренды в столице. Порядком установлено, что право собственности и право аренды всех земельных участков в г. Киеве, свободных от капитальной застройки, а также земельных участков, занятых жилыми домами или другими объектами коммунальной собственности, которые подлежат реновации (капитальному ремонту, реконструкции или замещению), приобретается на конкурентных началах путем продажи земельных участков или права их аренды. Организационно-правовыми формами продажи права на земельные участки на конкурентных основах являются аукцион и конкурс. Преобладающей формой земельных торгов является аукцион. Единственным критерием определения победителя торгов в этом случае выступает цена объекта аукциона. Организаторами проведения земельных торгов являются Киевский городской совет и его исполнительный орган (Киевская городская государственная администрация). Инициаторами проведения земельных торгов являются Главное управление земельных ресурсов, Главное управление жилищного хозяйства, а также Главное управление экономики и инвестиций Киевской городской государственной администрации. Проведением аукционов должна заниматься специализированная компания, у которой есть достаточный опыт работы в аукционной сфере и квалифицированный персонал. Государственная акционерная компания «Національна мережа аукціонних центрів» имеет огромный опыт проведения выездных торгов и аукционов. Несомненно, сегодня в Украине существуют большие перспективы для успешного внедрения и развития продажи земель на конкурентных началах, что, в свою очередь, приведет к более активному формированию рынка земли в Украине.

Беседовала Елена Царенко

Издание: Нерухомість Києва