Стелла МИРОНОВА

Отслеживая ситуацию на региональном рынке земли в последнее время, можно сказать, что тот объем операций купли-продажи, который был официально зафиксирован здесь в минувшем году (см. “Негоциант” ? 15 за т. г.), отразил лишь часть фактической картины. ело в том, что 77,2% земельного фонда Донецкой области составляют сельскохозяйственные угодья (см. досье). А в этой сфере перемена собственности запрещена в связи с мораторием на продажу земли. В соответствии с Переходными положениями Земельного кодекса Украины срок моратория должен был закончиться 1 января следующего года, однако он был продлен Верховной Радой. До этого времени, согласно закону, граждане и юридические лица, имеющие в собственности земельные участки для ведения сельского (фермерского) хозяйства и другого товарного сельскохозяйственного производства, а также граждане Украины – собственники земельных долей (паев), не имеют права продавать или другим способом отчуждать земельные участки и земельные доли (паи), кроме передачи их по наследству или в случае изъятия этих земель для потребностей общества. О том, что это означает для нашего региона, эксперты высказываются весьма различно.

Всем не угодишь

В сложившейся ситуации большинство сведущих специалистов говорит о том, что введение моратория, безусловно, имеет значимый плюс – он не дает возможности подзаработать на купле-продаже земли тем, кто “мало заботится об интересах селян и государства”, а просто решил нагреть на этом руки, пользуясь несовершенством законодательства. Некоторые также утверждают, что отдельные крупные структуры уже разработали схему выкупа земельных наделов в Донецкой области по достаточно низким ценам. Таких схем, мол, было продумано несколько. Например, одна из них – частичный выкуп участков (чем меньше по размеру, тем лучше) внутри массивов (в результате чего уменьшается цена всех остальных наделов в данном массиве, поскольку другой серьезный покупатель не может оптом купить весь участок) – с дальнейшим приобретением всего остального по дешевке. Еще одна хитрая система, по словам участников рынка, выглядит примерно так: из стоимости гектаров исключают расходы на повышение плодородия почв, якобы понесенные арендаторами во время их использования (объективная оценка последних весьма проблематична). И хотя никто о намерении купить землю таким способом пока не заявлял, юристы утверждают, что далеко не идеальные украинские законы дают почву еще и не для таких вариантов. Многие служители Фемиды также сходятся во мнении, что для полноценного цивилизованного рынка земли как в Донбассе, так и во всей Украине необходимо усовершенствование действующего законодательства в этой сфере.

Смежные и зависимые

Однако, по словам некоторых местных экспертов, введение моратория на продажу земли дает не только время для улучшения законодательной базы, но и существенно влияет на другие отрасли экономики нашей области. Одна из отраслей, которые на себе прочувствуют дальнейшее продление моратория, утверждают специалисты, – рынок складской недвижимости. Участники этого рынка говорят, что большая часть земель, подходящих для строительства таких объектов, находится в 10-20 км от территорий городов и имеет сельскохозяйственное назначение. Мол, продление запрета на продажу таких, в целом бросовых участков приведет к отставанию данного сегмента промышленной недвижимости. В связи с этим ряд участников местного рынка через соответствующие торговые палаты уже в самое ближайшее время намерены лоббировать изменения в законодательство, касающиеся земель, пригодных для развития складского бизнеса. Эксперты обращают внимание и на то, что продление моратория станет одной из причин замедления темпов аграрной реформы. А это, по их словам, серьезный фактор, влияющий на инвестиционную привлекательность предприятий сельского хозяйства и аграрного комплекса в целом. Правда, затягивание темпов реформы многие специалисты связывают не столько с мораторием, сколько с продлением Верховной Радой срока выдачи государственных актов на право собственности на землю до 1 января 2008 года.

Два года – не срок

Говоря о перспективах рынка сельскохозяйственных угодий, эксперты утверждают, что по большому счету два года (на которые продлено действие моратория) для такого достаточно инертного рынка – не слишком-то и большой срок. Объясняют они это тем, что покупка земли – “не дело двух дней”. Только оценка может занять несколько месяцев (донецкая практика показывает, что обычно быстрее оценивается “чистое поле”, дольше – территории бывших КСП с постройками на них). Кроме того, местные оценщики откровенно говорят, что к ним уже обращались представители коммерческих структур с просьбой предварительно “заценить” тот или иной участок сельхозугодий. А это свидетельствует о том, что покупкой земли интересуются – и несмотря на мораторий, спрос и предложение на рынке отнюдь не нулевые “в абсолюте”.

досье

Земельный фонд Донецкой области составляет 2652,59 тыс. га, из которых 2047,8 тыс. га -сельскохозяйственные угодья. Наибольшая часть (57%) этих угодий находится в частной собственности (см. диаграмму). Удельный вес пахотных земель в структуре сельскохозяйственных угодий – более 80%. В отрасли функционирует более 600 сельскохозяйственных предприятий, кроме того 2112 фермерских хозяйств, в пользовании которых находится 156,2 тыс. га сельскохозяйственных угодий, в том числе 140,2 тыс. га пахотных земель. Средний размер одного земельного надела – 74 га, в том числе пахотных земель – 66 га. На сегодняшний день в Донецкой области распаевано 1460 тыс. га земель. 232,8 тыс. граждан получили сертификаты на право на земельный участок (пай). Удельный вес собственников государственных актов на право частной собственности на землю составляет порядка 39%.

мнение

Иван ФРОЛОВ, директор ООО “Земля Донбасса”: – Первый аргумент: почему земля сельхозназначения должна быть приватизирована – это позволит запустить механизм залога. К примеру, ипотечные кредиты сегодня дают не под землю в качестве залога, а под существующие постройки, урожай и прочее. А это значительно меньше стоимости земли. Что получается в результате? Если бы земля пошла на рынок как товар, это способствовало бы получению больших кредитов, которые селянам весьма нужны. Как оценщик могу констатировать: сельхозугодья Донбасса имеют немалую ценность. Конечно, их нельзя сравнивать по качеству с полтавскими или кубанскими, но все равно это черноземы и довольно плодородные. А соответственно, и стоимость их высокая. Они представляют интерес для потенциальных покупателей (даже при том, что Донецкая область – зона рискованного земледелия). Относительно дебатов о том, что землю заберут у селян и будут ею спекулировать, скажу так. Во-первых, существует успешный опыт других государств в пресечении спекуляции земельными участками. Во-вторых, на региональном рынке уже есть опыт продажи земли, который показывает, что продажа участков несельскохозяйственного назначения в населенных пунктах не привела к спекуляции. В конце концов, земля найдет своего хозяина, и он (как ни крути) будет заинтересован эффективно ею распоряжаться. Ко мне уже обращались с просьбой оценить тот или иной участок земли сельхозназначения (и методики для этого есть). Сегодня много говорят и том, что имеются механизмы для скрытой покупки и при действующем моратории (например, по договору мены). Есть организации, пытающиеся это делать, но это, как говорится, высший пилотаж. Кроме того, регион региону рознь. Я точно знаю, что в Донецкой области сегодня купить сельхозземлю невозможно.