Февральские изменения в Земельный кодекс о признании недействительными сделок по отчуждению участков с/х назначения, заключенных в период действия моратория (2002-2006 гг. — Ред.), пока не повлияли на стоимость земли.

Тем не менее рост цен неизбежен: только по Киевской области объем «не совсем законных» сделок с с/х землями оценивается в 250-300 млн. грн. ежегодно.

Цивилизованного рынка пригородных земель в Украине нет и в помине. Практической пользы мораторий на продажу участков с/х назначения, действующий до 1 января 2007 г., рынку так и не принес. Наоборот, он способствовал расцвету спекуляции, махинациям и чрезмерному росту цен. Но правительство не успокоилось. 9 февраля Виктор Ющенко подписал изменения в Земельный кодекс. С этого момента все сделки по отчуждению участков с/х назначения (кроме изъятия земли для общественных нужд и наследования. — Ред.), заключенные в период действия моратория с начала 2002 г. по январь 2007 г., считаются недействительными. Рынок на изменение отреагировал незамедлительно: в некоторых областях стоимость пригородной земли резко пошла вверх. Тем не менее пока массового подорожания участков эксперты не отмечают. Хотя и не отрицают, что в будущем дефицит земель приведет к росту их стоимости.

Цены

Земля в Киевской области начала дорожать около четырех лет назад. За последние два года цены в отдельных районах увеличились в 7-8 раз. Сегодня на вторичном рынке, по данным АН «Планета Оболонь», сотка земли под застройку в среднем стоит $1200-2100. «Самая дорогая земля расположена в Конче-Заспе. В районе малой и большой дамбы сотка стоит $10-18 тыс. Следующими по уровню цен идут Петропавловская и Софиевская Борщаговка — $8-15 тыс. за сотку; потом Ирпень — $8-10 тыс. и поселок Козин — $5-9 тыс. », — рассказал «ЭИ» директор АН «Полесье» Анатолий Осадчий. По его утверждению, в 2005 г. стоимость земли под Киевом увеличилась на 25-100%: в зависимости от направления, расстояния до Киева, ландшафтных характеристик, наличия коммуникаций и т. д. Наиболее высокий индекс роста цен на землю в 2005 г. наблюдался в Макаровском р-не (средний рост за год 97%), самый низкий — в Вышгородском р-не (24%).

К середине марта 2006 г. наибольшим спросом пользовались Одесское и Житомирское направления. «Две эти трассы лидируют в списке заявок, поступающих в агентство от покупателей. Не отстает от них Бориспольское направление, — рассказывает директор «Полесья», — цена в этих районах зависит не только от расстояния до Киева, но и от состояния транспортной магистрали». Кстати, по словам Анатолия Осадчего, рост количества коттеджей по трассе Киев — Одесса уже привел к появлению многокилометровых пробок, образующихся в часы пик.

Спрос и предложение

По утверждению риэлторов, спрос на участки под Киевом на 90% превышает предложение. Вся интересная земля в 25-километровой зоне от Киева роздана — объясняет скудость предложения директор консалтингового агентства RED Ярослав Цуканов.

На первичном рынке чаще всего ее приобретают для перепродажи. Учитывая почти десятикратный рост цен за последние 5 лет, земля приносит хозяину хорошую прибыль. «ЭИ» известен случай, когда полтора года назад в Бортничах был куплен участок площадью 20 соток за $10 тыс., а через 6 месяцев половина участка была продана за те же $10 тыс. Тем не менее под Киевом есть и «неинтересные» участки по $300-500 за сотку, которые продавцы сбывают годами. Но в будущем, по мнению экспертов, из-за отсутствия предложения начнется скупка и неликвидных земель (рано или поздно они станут интересными, когда к ним подведут газ, электричество, проложат дороги и т. д.).

Перспективы

Действующий в Украине мораторий на выделение с/х земель никого не останавливал. К примеру «создавалась фирма с минимальным уставным фондом, которая получала у сельсовета 10 га с/х земли для ведения предпринимательской деятельности. Затем целевое назначение участка меняется и земля продается по рыночным ценам», — жаловался «ЭИ» председатель Киевской обладминистрации Евгений Жовтяк. По некоторым данным, перевод земли из «огородного» в «коттеджное» или «промышленное» в отдельных, наиболее востребованных районах мог обойтись в $40-100 тыс. за несколько гектаров.

Юристы не исключают, что найдутся те, кто обойдет и последние изменения к Земельному кодексу, аннулирующие сделки по отчуждению с/х земель. Поскольку в кодексе есть два исключения: в виде передачи их по наследству или при изъятии для «общественных потребностей». Последнее может стать весьма неплохой «лазейкой».

Тем не менее скудость предложения, отмечаемая большинством экспертов, скорее всего приведет к ежегодному росту цен на землю на 50%. Резкие колебания цен могут произойти после отмены моратория на продажу с/х земель, то есть в 2007 г. Правда, как именно поведут себя цены, никто из специалистов прогнозировать не берется.

Надежда Гончарук