Земля сельскохозяйственного назначения остается в настоящее время практически единственным крупным активом, который фактически не приватизирован.

Позиция как исполнительной, так и законодательной властей Украины по поводу отмены моратория на продажу земли все еще неопределенна.

В течение 2-3 месяцев после прихода к власти команда Януковича активно заявляла о намерении отменить мораторий в ближайшее время. Однако начиная с лета 2010 г. подобные заявления внезапно прекратились. Это может свидетельствовать как о подготовке серьезных решений и прорыва в сфере земельных отношений, так и о принятом решении отложить начало купли-продажи земли сельскохозяйственного назначения на неопределенный срок вследствие крайней социальной чувствительности этого вопроса.

Тем не менее, заявления высших чиновников Украины, прозвучавшие в начале 2011 г., дают основание прогнозировать возможность скорой отмены моратория на куплю-продажу земли.

Весьма вероятно принятие Парламентом Украины трех законов, необходимых для отмены моратория на куплю-продажу земли, в период с июля по декабрь 2011 г. Принятие законов будет сопровождаться острой политической борьбой по тактическим вопросам (стратегическое решение о скорейшем открытии рынка земли очевидно уже принято) различных финансово-промышленных групп. Однако даже если эти законы не будут приняты по политическим причинам, вполне прогнозируемо, что оппозиция не сможет набрать 226 голосов, необходимых для принятия закона о продолжении моратория на 2012 г. Фактически это будет означать начало купли-продажи земли.

Поступает информация из достаточно надежных источников о том, что в Администрации Президента готовится Указ по регулированию отношений в сфере аграрной земли. Одновременно упорно повторяются слухи о возможном роспуске Парламента Украины и проведении новых парламентских выборов летом 2011 г.

Причины ускоренного решения земельного вопроса

В начале января Президент Украины сделал ряд решительных заявлений, из которых можно сделать вывод о возможной отмене моратория на куплю-продажу земли в 2011 г. Открытие рынка земли при этом рассматривается как средство привлечения иностранных инвестиций и технологий. Другой целью называется борьба с коррупцией. Нам представляется, что заявленные цели имеют мало общего с реальными мотивами.

Важным фактором, способствующим принятию этого решения, может быть крайне неудовлетворительное состояние экономики Украины, выход которой из кризиса все более и более затягивается.

Другой вероятной причиной возможного ускоренного решения земельного вопроса может быть падение прибыльности в промышленном секторе Украины и низкие темпы оздоровления этого сектора в условиях снижения глобального спроса (в том числе на продукцию Украины). В этих условиях вполне обоснованно стремление владельцев промышленных активов повысить среднюю отдачу на капитал путем приобретения земель и расширения аграрного производства. К этому решению владельцев промышленных активов подталкивают и широко распространяемые прогнозы о стабильно высоком спросе на аграрную продукцию и высокой марже производства в сельском хозяйстве на ближайшие 10 лет.

Представляется, что в настоящее время сельскохозяйственное производство (растениеводство и животноводство) рассматривается украинскими финансово-промышленными группами как один из главных инструментов снижения собственных инвестиционных рисков. В условиях существования угрозы глобальной (гипер)инфляции земля выступает также надежным средством страхования и «бегства» от денег.

Возможность спекуляций землей также может быть привлекательна, однако по прогнозам УкрАгроКонсалта, сравнительно небольшой объем таких операций ограничивает их привлекательность в долгосрочном периоде.

Рынок земли: поведение после отмены моратория

Перспективы отмены моратория на куплю-продажу земли остаются все еще неопределенными.

Прогнозы развития рынка сельскохозяйственных земель на Украине очень тесно взаимосвязаны с мировым рынком продовольствия. Если, как мы видим сейчас, спрос на продовольствие будет расти, то соответственно будут усиливаться факторы, работающие на развитие рынка земли для повышения эффективности аграрного производства и удовлетворения этого глобального спроса. По оценкам УкрАгроКонсалта, спрос на сравнительно дешевое зерно стран Черноморского региона будет стабильно расти вследствие изменения структуры мирового спроса в сторону более дешевых товаров и вымывания поставщиков дорогих зерновых и маличных культур.

Любое движение (продление моратория, либо его снятие) приведет к ажиотажу на рынке земли. Прежде всего, это выразится в сложности формирования собственно рынка. На первом этапе мы прогнозируем сильный дисбаланс с громадным превалированием продавцов, при дефиците покупателей. Потенциальные покупатели, как правило, не будут обладать финансовыми ресурсами для купли тысяч заявленных га. Соответственно, минимальное количество покупателей будет значительно затруднять формирование цены на землю.

Старт купли – продажи земли фактический приведет к переделу собственности. Именно это во многом обусловливает сложность принятия решения об отмене моратория в условиях, когда уже сформированы достаточно крупные массивы земли в руках агрохолдингов.

Скорее всего, рынок увидит множество разрывов договоров аренды. Такой ход событий немедленно затронет, прежде всего, мелких арендаторов (200-2000 га земли), так как они не имеют средств для выкупа арендованной земли.

Рынок будет наводнен мелкими посредниками, которые будет стремиться получить свою маржу, искажая этим ценообразование и затрудняя формирование крупных массивов земли. Имеется угрозы образования так называемых «шахматок», когда поля могут состоять из участков, принадлежащих разным владельцам.

Крупные предприятия (40-200 тыс. га) также будут вынуждены принимать специальные меры по удержанию владельцев земельных паев. В любом случае в краткосрочном периоде неопределенность на рынке земли будет означать рост затрат и снижение эффективности аграрного производства.

Возможно проявление тенденции к дроблению аграрных предприятий. Тем не менее, развития по так называемому «европейскому» варианту (фермы в 200-300 га) маловероятно так как отсутствуют условия для резкого наращивания капитализации аграрных предприятий.

Большинство агрохолдингов, безусловно, приостановит рост своих земельных банков в условиях неопределенности на рынке земли. Тем не менее, получат дальнейшее развитие именно те агрохолдинги, которые обладают лучшим доступом к деньгам или будут в состоянии пролоббировать свои позиции на соответствующих уровнях. Скорее всего, процесс дробления и консолидация аграрных предприятий будут параллельными процессами.

По нашим оценкам, в первую очередь будут выкупаться лишь «жемчужины» – участки земли, лучшие по природно-климатическим условиям. Это касается земли в так называемом «черноземном поясе» Украины – от Хмельницкой и Винницкой областей до отдельных районов Харьковской обл. Постепенно в оборот войдут и земли с худшими качественными показателями.

Значительный приток иностранных инвестиций в землю в краткосрочном периоде (на что сейчас возлагают большие надежды) маловероятен. Высокая доходность сельского хозяйства на Украине (40-60% против 10-15% в Ю.Америке и Африке) обратной стороной имеет высокие риски. Эксперты УкрАгроКонсалта предполагают, что иностранные инвесторы в период неопределенности на рынке земли предпочтут работать на мировых биржевых площадках с теми аграрными предприятиями, которые разместят свои акции через механизмы ИПО.

Правительство может применить некоторые меры для смягчения рыночного шока после начала операций с землей. Вероятно, открытие рынка земли будет постепенным. Об этом неоднократно заявляли высшие чиновники Украины, вплоть до вице-премьер-министра по аграрному сектору. В частности, в продажу в первый год после отмены моратория могут поступить10-15 % земли, примерно столько же – во второй и третий год. Целью такого подхода может быть стремление ограничить предложение земли в условиях дефицита денег.

Рынок земли: тенденции ценообразования

Заявления о падении спроса на землю после 2008 г. кризиса не всегда обоснованны. УкрАгроКонсалт полагает, что в действительности рынок в течение 2009 и 2010 гг. принял более стабильные и обоснованные параметры после перегретого состояния 2006-2007 гг. В настоящее время рынок земли стабилен и сбалансирован. Интерес к земле проявляют только те компании, которые используют этот важнейший ресурс в качестве средства производства.

Цена на землю в 2010 г. значительно колебалась в зависимости от качества участка и региона. Набольшим спросом пользуются земли так называемого черноземного пояса (black belt). Цены находились в диапазоне от $150 до $450/га (без учета стоимости оборудования, производственных активов). Указанный уровень цен реален в том смысле, что отражает цены, которые покупатель готов заплатить. Предельный уровень цен продавца в этом диапазоне не отражается.

Сергей Феофилов, к.э.н., УкрАгроКонсалт