На сегодняшний день в Киевском регионе, как и в Украине в целом, на вторичном рынке земли выставляются на продажу участки в основном под строительство и обслуживание жилых домов, ведение индивидуального сельского хозяйства (далее — ИСХ), сооружение коммерческой недвижимости. Среди крупных участков — площадью от 1 га — наибольший удельный вес в общем объеме предложений занимают земельные участки под ведение индивидуального сельского хозяйства (70-75%). При этом отслеживается определенная тенденция: количество участков больших размеров с целевым назначением «ведение сельскохозяйственного и товарного производства» прямо пропорционально расстоянию до г. Киева, т.е. чем дальше от столицы, тем больше предлагается крупных участков под ИСХ.

По количеству предложений (1 предложение = 1 земельному участку без учета его площади) на рынке продаж лидируют земельные участки под строительство и обслуживание жилых домов — до 70%. На протяжении последних 3 лет наиболее востребованы участки в 30-40-километровой зоне в Вышгородском, Броварском, Бориспольском, Обуховском, Васильковском, Макаровском, Бородянском, Ирпенском и Киево-Святошинском районах Киевской области. Общий объем земельных участков, выставленных на продажу на вторичном рынке, составляет порядка 5000 га. За последние 3 года наиболее интенсивный рост цен наблюдался в Макаровском, Вышгородском и Броварском районах Киевской области. Медленнее всего цены росли в Обуховском районе.

Все предложения по целевому назначению на вторичном рынке земли Киевского региона можно условно разделить на 3 группы:

земельные участки под строительство индивидуальных домов и коттеджей. Общая площадь таких участков колеблется от 10 до 50 соток, они могут быть со зданиями и без них. Как правило, к самому участку подведены газ и электричество;

земельные участки под коммерческую недвижимость — от 50 соток до 10 га с соответствующим целевым назначением, как со строениями (склады, ангары, здания и т.д.), так и без них. К этой же категории можно отнести бывшие пионерские лагеря, базы отдыха, участки под строительство коттеджных городков;

земельные участки под ведение сельского (фермерского) хозяйства и другого товарного сельскохозяйственного производства площадью от 1 га без коммуникаций.

Цена на земельный участок напрямую зависит от его целевого назначения и месторасположения. В свою очередь, цена на земельные участки под ведение сельского хозяйства зависит от удаленности от Киева и колеблется в пределах 300-1600 $/0,01 га (см. табл. 1).

Сегодняшнее состояние цен на земельные участки по наиболее привлекательным для коттеджной застройки направлениям представлены в таблице 2.

Стоимость земли в Киевском регионе напрямую зависит не только от расстояния до г. Киева, но и от престижности того или иного направления и района, а также от его рекреационных особенностей. Одним из самых развитых и популярных остается направление старой Обуховской трассы (Конча-Заспа, Козин, Пятихатки, район Голубого озера). Там цены на земельные участки самые высокие и в некоторых местах доходят до 15 тыс. долл. за сотку. На сегодняшний день в этом направлении расположено наибольшее количество коттеджных городков различного класса. По мнению специалистов, участки в Конча-Заспе будут продаваться все меньше и меньше в связи с тем, что уже почти все наиболее привлекательные раскуплены.

Дефицит свободных земель с выходом к Днепру имеет двоякое значение. С одной стороны, цена на участки, уникальные по своим ландшафтным характеристикам, будет продолжать расти (уже сегодня редкий по своим природным характеристикам участок предлагается по цене 22500 $/0,01 га), с другой стороны — на рынке земли Обуховского района все чаще предлагаются менее привлекательные участки, что не может не сказаться на индексе роста цен. Если сравнивать средние показатели стоимости 0,01 га за 2004 и 2005 гг., то они практически одинаковы. Однако в прошлом году по этой цене предлагались участки в непосредственной близости от Днепра, а в 2005 г. — участки, удаленные от реки. Реальный рост цен в этом районе за год составил порядка 30-50%.

К концу 2005 г. общая площадь земли, выставленной на продажу на вторичном рынке Обуховского района, составляет более 400 га. В зависимости от целевого назначения средняя стоимость 0,01 га участков под ИСХ по району составляла 850 у.е., для земли с различным целевым назначением — 3000-4000 у.е. за сотку.

Привлекательность участков по Одесской трассе (Васильковский р­н) связана прежде всего с наличием хорошей дороги, а значит — возможности быстро и без проблем добраться до центра Киева. Цена в данном районе зависит в основном от расстояния до столицы и наличия трассы «Киев-Одесса». В 2005 г. в наиболее привлекательных населенных пунктах этого района цена выросла в среднем на 70-80%. Наибольший прирост отмечается в Глевахе — до 2,5 раз с января 2005 г. По району в целом с декабря 2004 г. стоимость 0,01 га выросла почти в 1,5 раза. Отмечается 1,5-разовое уменьшение темпов роста цен: в 2004 г. цена в среднем увеличилась в 2 раза, в 2005 г. — в 1,4 раза. В зависимости от целевого назначения средняя стоимость 0,01 га ИСХ по району составляла 509 у.е., для земли с различным целевым назначением — 1500-2500 у.е. за сотку.

Активизация рынка коттеджного строительства замечена в Бориспольском направлении. Наиболее перспективным районом для застройки считают Вишенки — левый берег Днепра, вниз по течению от Киева вдоль реки. Это связано с тем, что к настоящему времени на Правом берегу уже раскуплены практически все участки, подходящие под строительство домов. В принципе, здесь существуют те же проблемы, что и в Обуховском районе: дефицит участков с хорошими ландшафтными характеристиками и споры между киевскими и районными властями. С января по декабрь 2005 г. цены на земельные участки в Бориспольском районе в среднем выросли в 1,3-1,5 раз (в 2004 г. — в 2 раза). Остальная часть Бориспольского района менее привлекательна для коттеджной застройки, но здесь перспективно развитие промышленно-складских комплексов. В декабре на вторичном рынке земли района было выставлено на продажу порядка 450 га. Стоимость земли в зависимости от целевого назначения в конце 2005 г. составляла от 867 (ИСХ) до 2500-7000 (различное целевое назначение) $/0,01 га.

В Броварском районе земельные участки в лесной полосе практически распроданы. Однако данное направление достаточно интересно для развития промышленно-складской недвижимости, что обусловлено наличием трудовых ресурсов, а также трассы на Чернигов и Москву. Меньше застраиваются коттеджами такие районы р. Десна, как Зазимье, Пуховка, Рожны: берег отталкивает быстрым течением, весенними разливами, удаленностью лесных массивов, необходимостью проезда через сельскую местность. Это район традиционно принадлежит дачникам. С января по декабрь 2005 г. цены на здешнюю землю увеличились в 1,8-2,3 раза. Наибольший рост отмечался в г. Бровары. Темп роста цен снизился в 1,7 раз. Общая площадь земельных участков на вторичном рынке в ноябре 2005 г. оценивалась в пределах 500-600 га. В зависимости от целевого назначения средняя стоимость 0,01 га участков под ИСХ по району составляла 487 у.е., для земли с различным целевым назначением — 1700-3000 у.е. за сотку.

Географически близкое расположение к Чернобылю отнюдь не добавляет привлекательности землям Вышгородского района. Несмотря на красивые пейзажи, близость к г. Киеву и Киевскому водохранилищу, наличие достаточно большого количества рек, речушек, озер, лесов, район долгое время не вызывал особого интереса у инвесторов. Тем не менее, в последнее время на него стали обращать все больше и больше внимания — особенно после того, как земля в более престижных направлениях в непосредственной близости от Киева была практически распродана либо существенно подорожала. С начала 2005 г. земля в Вышгородском районе подорожала в 1,2-1,5 раза. Темпы роста по сравнению с 2004 г. снизились почти в 3 раза (наибольшее снижение темпов роста среди 9 рассматриваемых районов). На конец года в Вышгородском районе продавалось около 330 га земли в ценовом диапазоне от 450 до 4000 $/0,01 га — в зависимости от целевого назначения и расположения.

Одним из самых молодых по степени освоенности земли районов является Макаровский район Киевской области. Достаточно активно земельный рынок данного района заработал всего 1,5-2 года назад. Хорошая трасса в Житомирском направлении, наличие лесов, отсутствие или дороговизна земли в более близких к Киеву районах делает Макаровский район достаточно перспективным для коттеджной застройки и развития коттеджных городков.

Сегодня земли Макаровского района составляют 16% от общего объема земель 40-километровой зоны киевского пригорода, продаваемых на вторичном рынке. Основное целевое назначение продаваемых участков — ведение индивидуального сельского хозяйства. Макаровский район демонстрирует одни из самых высоких темпов роста стоимости 0,01 га земли: в 2004 г. земля здесь подорожала в 3,3 раза, за 12 месяцев 2005 г. — в 2 раза.

Объем продаваемой на вторичном рынке земли в Макаровском районе в декабре составил 750 га; в основном предлагались земельные участки под ведение сельского и товарного производства. Цена на земельные участки под ведение индивидуального сельского хозяйства в декабре составляла 200-600 $/0,01 га, под коттеджное строительство — до 1200 $/0,01 га .

Киево­Святошинский район по-прежнему остается одним из наиболее привлекательных для вложения средств в земельные участки. Преимущества этого района налицо: близость к столице, развитая инфраструктура, хорошие дороги, наличие коммуникаций и т.д. Пользуются спросом земельные участки на Софийской и Петропавловской Борщаговке, хотя еще совсем недавно никто не хотел приобретать здесь землю. Активно скупаются оставшиеся участки вдоль основных транспортных магистралей в Одесском, Житомирском направлениях, а также вдоль Варшавской трассы. Активное развитие и расширение транспортной сети, высокая стоимость жилья и дефицит свободной земли в столице, желание киевских властей объединить все прилегающие земли в единый столичный регион и их намерения вынести за черту Киева ряд промышленных предприятий делают Киево-Святошинский район привлекательным и перспективным для инвесторов. С января 2005 г. стоимость сотки земли здесь увеличилась в 1,5-2 раза, продемонстрировав, таким образом, достаточно высокий индекс роста цен. К тому же замедление темпов роста стоимости земли в Киево-Святошинском районе не столь значительно по сравнению с другими районами Киевского региона: в 2004 году цена на землю здесь увеличилась в среднем в 2,2 раза, в 2005 г. — 1,8 раз.

В декабре 2005 г. на вторичном рынке земли Киево-Святошинский район выставил на продажу около 850 га. Средняя стоимость 0,01 га участков под ИСХ по району составляла 900-1500 у.е., для земли с различным целевым назначением — 2500-7000 у.е. за сотку.

Ирпенский район в основном представлен стихийной коттеджной застройкой и коттеджным городком бизнес-класса «Канадская деревня». Чудесные пейзажи, прекрасная экосистема, близость к столице все больше и больше привлекают внимание желающих иметь собственный загородный дом вблизи Киева. Так, количество выставляемых на продажу участков в июле 2005 г. увеличилось по сравнению с аналогичным периодом 2004 г. на 25%. Наибольший удельный вес в общем объеме предложений данного направления имеют земельные участки, расположенные в пгт. Буча, Лесная Буча. Это объясняется близостью к Киеву, хорошо развитой инфраструктурой, наличием подъездных путей, коммуникаций; чаще всего участки расположены в лесу либо в непосредственной близости от лесной зоны. Достаточно привлекательными являются участки в Горенке и Ворзеле. В течение первого полугодия 2005 г. прослеживается тенденция увеличения количества выставляемых на продажу участков в пгт. Гостомель. Нужно отметить также, что участки, расположенные в направлении Ирпеня и Лесной Бучи, занимают все большую долю в объеме продаж в целом по Киевскому региону. Здесь покупатели обращают внимание на красоту природного ландшафта, наличие лесной зоны, большого количества лесных озер, близость р. Ирпень. Разброс цен по 25-километровой зоне в Ирпенском направлении составляет порядка 4500 долл. США за сотку. Отсюда и самая высокая по Приирпенью цена на землю в самом г. Ирпене. В среднем за сотку в районном центре просят 5000-6000 долл. США. Значительно ниже оценивается земля в Буче, Гостомеле и Ворзеле: 513 у.е. за сотку под ИСХ и 2500-4000 у.е. — за землю с различным целевым назначением.

Плюсы Бородянского района — большое количество лесов, каскады лесных озер. Имеет район и недостатки: расположен достаточно далеко от Киева, основная транспортная магистраль — Варшавская трасса — узкая, а дорога несовременная. Наличие железнодорожного сообщения — своего рода альтернатива «Варшавке», однако «прелести» электричек всем хорошо известны и не прельщают потенциальных покупателей.

Сегодня большая часть земельных участков продается под ведение индивидуального сельского хозяйства. Участков под коттеджную застройку сравнительно мало. Отсюда и достаточно большая разница в стоимости — от 150 до 2000 долл. США за сотку. В среднем за 12 месяцев 2005 г. цена увеличилась в 1,5 раза. Для сравнения: в 2004 г. стоимость 100 кв. м выросла в 2,3 раза.

Анализ спроса

Наибольшим спросом пользуются земельные участки под строительство от 10 до 25 соток в коттеджных городках, в радиусе 30 км от Киева с хорошим асфальтированным подъездом и всеми необходимыми коммуникациями (электричество, газ). И, конечно, чтобы рядом были лес, река или озеро.

В связи с активным строительством все новых и новых коттеджных городков пользуются спросом большие земельные участки от 10 до 30 га в живописных местах вблизи от населенных пунктов с хорошими подъездными путями, недалеко от основных магистралей, в 30-40-километровой зоне вокруг Киева. Сейчас Обуховское направление у потенциальных покупателей земли энтузиазма не вызывает; куда большей популярностью в 2005 г. пользовались Одесское и Житомирское направления. Две эти трассы лидируют в списке заявок, поступающих в агентства от покупателей. Не отстает от них и Бориспольское направление. На сегодняшний день все большей популярностью пользуется практика покупки земли под коттеджное строительство в складчину сотрудниками одной или нескольких компаний. В таких случаях чаще всего приобретается земельный участок площадью 1-3 га с соответствующими ландшафтными характеристика ми в радиусе до 40 км от Киева.

Изменился и портрет потенциального покупателя земельных участков под коттеджное строительство. Нынешний он значительно помолодел. Если еще год-два назад средний возраст наиболее активных покупателей составлял 35-40 лет, то сегодня землю под индивидуальное строительство покупают семейные молодые люди в возрасте 28-35 лет со стажем совместной жизни 1-5 лет и уровнем доходов около 1000 $/мес. У них имеется как минимум один автомобиль стоимостью $10000-20000. В среднестатистической семье, желающей приобрести земельный участок, уже есть или вот-вот появится ребенок; чаще всего она имеет собственное жилье в городе или проживает совместно с родителями, но хочет иметь свой загородный дом в 15-20-километровой зоне. Такая семья покупает земельный участок с отсрочкой строительства на 1-1,5 года и при недостатке собственных средств берет кредит под строительство или покупку земельных участков.

Перспективы рынка земли Киевского региона

Говоря о перспективах, все эксперты сходятся во мнении, что рынок земли Киевского региона имеет большой потенциал развития. Киевская земля сегодня является достаточно выгодным вложением средств, и стабилизация цен на нее произойдет нескоро. К тому же стабильно высокий спрос на земельные участки в г. Киеве и окрестностях, несомненно, будут поддерживать банки, которые активно развивают свои программы ипотечного кредитования. Есть еще один немаловажный момент: в настоящее время собственными домами в столице и вокруг нее обзаводятся многие обеспеченные провинциалы. И пока не произойдет хотя бы относительного выравнивания регионов по уровню комфортности проживания, в столицу не зарастет народная тропа.

Анатолий Осадчий, генеральный директор ЗАО «Полесье»

Владимир Шалаев, директор консалтинговой компании «Увекон»

Источник: Недвижимость Киева