Сергій Власюк, Менеджер Проекту по приватизації земель несільськогосподарського призначення
Борис Семененко, Директор ПП ЕКЦ “Альянс-2000”, к.е.н.

Відомо, що приватизація земель несільськогосподарського призначення підприємствами здійснюється на платній основі. Тому питання визначення вартості земельних ділянок під час викупу завжди було і залишається однією з найважливіших складових усього процесу здійснення приватизації.

Хоча історія реформування земельних відносин налічує вже близько десяти років, досить часто відсутність достовірних даних щодо цін продажу земельних ділянок на первинному ринку, а в деяких випадках елементарне нерозуміння основ ціноутворення на ринку земель стають на перешкоді здійсненню викупу землі окремими підприємствами, або навіть спричиняють повну зупинку процесу приватизації земель підприємствами на території окремих населених пунктів.

Маючи достатній практичний досвід в оцінці земельних ділянок та володіючи вичерпною інформацією про продажі земельних ділянок в усіх регіонах України, ми прийшли до висновку про необхідність проведення аналізу рівня цін продажу земельних ділянок підприємствам. Вважаємо, що результати цієї роботи будуть корисними не тільки для практикуючих оцінювачів, а й допоможуть представникам органів місцевого самоврядування та підприємств при прийнятті ними рішень про приватизацію земельних ділянок.

Але перед тим, як перейти безпосередньо до результатів аналізу, вважаємо за необхідне зробити деякі застереження щодо їх використання.

На сьогодні характерними ознаками земельного ринку є те, що однакові за функціональним призначенням, фізичними, технічними характеристиками земельні ділянки, розташовані у співставних населених пунктах країни, мають різну вартість. Це зумовлено різною купівельною спроможністю учасників ринку в різних регіонах країни, балансом попиту-пропозиції та багатьма іншими ринковими факторами. Таку ж саму регіональну диференціацію має ринок житла та ринок нежитлової нерухомості. Крім того, завжди можуть проявлятися особливі обставини оцінки, які роблять будь-які автоматичні співставлення вартості некоректними. Тому проводити будь-які порівняння цін безконкурентного продажу земельних ділянок допустимо лише в рамках загального моніторингу, статистичного аналізу чи з метою наукових розробок, а прийняття на основі таких даних поспішних управлінських рішень може мати серйозні негативні наслідки, так як спроби типізації, загнання результатів експертної грошової оцінки в рамки стандартних ситуацій – це повернення до контрольованого планового ціноутворення. Використання результатів виконаного нами аналізу у конкретних випадках на практиці можливе лише за умови врахування локальних умов, притаманних тому чи іншому регіону.

Слід наголосити, що середнє значення вартості 1 кв.м, використане нами, розраховано з метою відслідкуання певних тенденцій і закономірностей, і не може використовуватися як абсолютна величина середньої вартості 1 кв.м землі. Відповідно, співставлення реальних цін по конкретних земельних ділянках з середніми показниками, використаними у цьому матеріалі, буде некоректним.

Також, звертаємо увагу, що мінімальні та максимальні значення, наведені у даному дослідженні, не є абсолютними величинами, а розраховані як середні значення мінімальних та максимальних показників по областях України.

Предметом аналізу є дані про продаж на безконкурентних засадах земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності на первинному ринку.

За період з 01.01.2002 по 30.06.2004 по всій Україні (за виключенням м.Києва) зафіксовано близько 8700 угод купівлі-продажу таких земельних ділянок.

Переважна більшість приватизованих ділянок (82,8%) призначена для комерційного використання; 13,2% ділянок розташовані під промисловими об’єктами, 2,6% складають продажі земельних ділянок під об’єктами автотехобслуговування, 1,4% – інші.

При цьому найвищими є ціни продажу земельних ділянок комерційного використання, які в середньому в 1,5 рази перевищують ціни продажу ділянок під АЗС та у 2,5 рази – ділянок виробничого призначення.

Ціни продажу земельних ділянок комерційного призначення

Переважна більшість приватизованих земельних ділянок комерційного призначення розташована у невеликих населених пунктах: 34% – у населених пунктах з чисельністю жителів до 10 тис. та 21% – від 10 до 20 тис. Значно менше трансакцій із земельними ділянками відбулося у великих містах (із чисельністю жителів понад 100 тис.) – лише 13% від загальної кількості. Див. Табл.1. Приватизація земельних ділянок за типом населених пунктів.

Найбільш активно здійснювалась приватизація невеликих за площею ділянок (до 300 кв.м) – 49% від загальної кількості, ділянки площею більше 0,5 га склали лише 5,1%. Див. Табл.2. Розподіл приватизованих земельних ділянок за площею.

Більше половини (53,2%) ділянок було продано за суму, що не перевищує 5 тис.грн.; 22,7% – за суму від 10 до 50 тис.грн.; 17,7% – за суму від 5 до 10 тис.грн. Лише 0,4% ділянок було продано за суму, що перевищила 0,5 млн.грн (з них половина – за суму понад 1 млн.грн.). Див. Графік 1. Розподіл земельних ділянок комерційного призначення за загальною ціною продажу, тис.грн.

Більше половини (56,3%) ділянок було продано за ціною від 10 до 50 грн. / кв.м; 27,4% – за ціною від 5 до 10 грн./кв.м, 8% – менше 5 грн./кв.м. Лише 0,3% ділянок продано за ціною, що перевищила 250 грн./кв.м. Див. Графік 2. Розподіл земельних ділянок комерційного призначення за ціною продажу, грн./кв.м.

Ціни продажу земельних ділянок виробничого призначення

Переважна більшість приватизованих земельних ділянок виробничого призначення також розташована у невеликих населених пунктах: на долю населених пунктів з чисельністю жителів до 10 тис. припадає 34%. Разом з тим, відносно високий відсоток приватизованих ділянок (19,5%) припадає на міста із чисельністю жителів понад 100 тис. Див. Табл.1. Приватизація земельних ділянок за типом населених пунктів.

Найбільше продано ділянок площею від 0,1 до 0,5 га – 41,8% та ділянок площею більше 1 га – 21,9%. Див. Табл.2. Розподіл приватизованих земельних ділянок за площею.

Більшість ділянок було продано за суму, що становила від 10 до 50 тис.грн. – 42,3%. Майже третину – 27% – було продано за суму, що не перевищила 10 тис.грн. Показово, що 2,6% ділянок промислового призначення продано за суму, що перевищила 0,5 млн.грн. (з них третина – за суму понад 1 млн.грн.). Див. Графік 3. Розподіл земельних ділянок виробничого призначення за загальною ціною продажу, тис.грн.

Що ж до вартості 1 кв.м земельних ділянок виробничого призначення, то у 72% випадків вона становила менше 10 грн. (з них рівно половина – менше 5 грн.). Вартість 1 кв.м ділянок промислового призначення перевищила 50 грн. лише в дев’яти випадках (0,7%). Див. Графік 4. Розподіл земельних ділянок виробничого призначення за ціною продажу, грн./кв.м.

Ціни продажу земельних ділянок в залежності від статусу населених пунктів

Визначальним фактором ціноутворення на земельному ринку є місцерозташування ділянки: чим вигідніше розташований об’єкт – тим більше прибутку може отримати власник від його використання.

Ця закономірність знаходить відображення у залежності цін на землю від статусу населених пунктів: обмежена пропозиція ринку та підвищений попит на земельні ділянки у великих містах, де рівень прибутковості об’єктів нерухомості на порядок вищий, ніж у середніх і малих населених пунктах, зумовлюють вищі ціни на землю.

Так, у населених пунктах з чисельністю жителів від 0,5 до 1 млн.чол. ціни продажу земельних ділянок комерційного призначення в середньому у 2,7 раза вищі, ніж у містах з чисельністю жителів від 100 до 250 тис.чол., і майже у вісім разів вищі, ніж в населених пунктах з чисельністю жителів до 10 тис.чол. Див. Графік 5. Варіація цін продажу земельних ділянок комерційного призначення у населених пунктах різних категорій.

Ціни на земельні ділянки виробничого призначення менш залежні від впливу статусу населеного пункту: ціни на такі об’єкти у містах з населенням від 0,5 до 1 млн.чол. вищі, ніж в населених пунктах з чисельністю жителів до 10 тис.чол., у три рази. Див. Графік 6. Варіація цін продажу земельних ділянок виробничого призначення у населених пунктах різних категорій.

Ще одна очевидна тенденція полягає у зростанні варіації цін в межах населеного пункту по мірі збільшення розміру населених пунктів. Так, різниця між мінімальними та максимальними цінами на ділянки комерційного призначення у населених пунктах з чисельністю жителів до 10 тис.чол. складає 41,23 грн., у той час як для міст з населенням від 0,5 до 1 млн. цей показник становить 224,05 грн. Див. Графік 5.

Що ж стосується порівняння цін на землю у різних областях України, слід зазначити, що абсолютно однозначні висновки робити складно, так як за неоднакової кількості продажів ділянок у кожному регіоні, а також різними значеннями питомої ваги продажів у співставних за статусом населених пунктів у кожній з областей, результати такого порівняння можуть не відповідати реальному стану речей. Втім, узагальнені розрахунки показують, що найвищими є ціни на землю в АР Крим, Харківській, Донецькій, Одеській, Дніпропетровській та Львівській областях, найнижчими – у Чернівецькій, Тернопільській, Рівненській, Луганській та Чернігівській. Слід відзначити, що така ситуація є абсолютно об’єктивною і відповідає ступеню інвестиційної привабливості цих регіонів.

Ціни продажу земельних ділянок різної площі

Дані аналізу залежності цін продажу від площі земельних ділянок чітко вказують на те, що чим більша ділянка за розміром, тим менша його ціна в розрахунку на 1 кв.м (див. Графік 7. Варіація цін продажу земельних ділянок комерційного призначення різної площі. Графік 8. Варіація цін продажу земельних ділянок виробничого призначення різної площі).

Така закономірність пояснюється, насамперед, існуючим співвідношенням попиту та пропозиції на різні за площею земельні ділянки, і відповідно вищою ліквідністю менших за розміром об’єктів.

Крім того, для кожного виду підприємницької діяльності існує певний оптимальний розмір земельної ділянки, який відповідає його максимальній вартості. Менша від оптимальної площа ділянки є недостатньою для ефективного ведення бізнесу, більша – є надлишковою.

Динаміка зростання цін

Для аналіза динаміки цін на земельні ділянки, право власності на які набувалося шляхом викупу, були використані дані по 13413 продажах, які відбулися в період з 01.01.1998 по 30.06.2004 по всіх областях України (за виключенням м.Києва).

Крім того, з метою отримання об’єктивних результатів, аналіз динаміки цін проводився окремо по ділянках комерційного призначення (11660 або 87% від загальної кількості) та ділянках виробничого використання (1753 або 13% від загальної кількості). Виходячи з отриманих результатів, середня вартість земельних ділянок комерційного призначення з 1999 р. по середину 2004 р. виросла на 104%. У той же час вартість земельних ділянок виробничого використання за той же період виросла на 202%. Див. Графік 9. Динаміка зростання цін продажу земельних ділянок.

Найбільше зростання цін на земельні ділянки комерційного та виробничого призначення відбулося за шість місяців 2004 року, відповідно на 33% та 49%.

Очевидно, що за умов постійного зростання обсягів продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення, яке спостерігається протягом останніх років, та залучення до ринкового обігу земельних ділянок у великих містах, питома вага яких на сьогодні все ще залишається досить низькою не в останню чергу через адміністративні перепони, ціни на землю в Україні продовжать зростати. Передумовами для такого росту є також підвищення економічного та соціального рівня в державі.

Дуже важливо, щоб розвиток ціноутворення на земельному ринку відбувався природнім шляхом, а не під впливом адміністративно-командних методів. В умовах зародження вільної конкуренції державному регулюванню мають підлягати безпосередньо механізми функціонування ринку землі, а не процес ціноутворення на ньому. Основною функцією держави має бути контроль за додержанням законності при приватизації землі та забезпечення цивілізованих правил поведінки з боку учасників ринку, дотримання ними професійно-етичних норм. Водночас, будь-які спроби державного регулювання ціноутворення на земельному ринку лише гальмуватимуть його розвиток.

Варто пам’ятати, що істинна економічна ефективність приватизації вимірюється не сумою одноразово отриманих від продажу землі коштів, а розміром і стабільністю майбутніх надходжень та соціально-економічних переваг у постприватизаційний період. І в цьому відношенні кінцева мета приватизації полягає у формуванні вільного та прозорого вторинного ринку та залученні ефективного власника.

Таблиця 1. Приватизація земельних ділянок за типом населених пунктів

Населені пункти з чисельністю жителів, тис.чол.
Ділянки  комерційного призначення
Ділянки промислового призначення
за межами
2.84%
4.78%
до 10
34.02%
34.26%
10-20
21.05%
11.87%
20-50
18.72%
19.33%
50-100
10.05%
10.24%
100-250
9.36%
10.81%
250-500
2.76%
7.18%
500-1000
0.57%
0.67%
більше 1000
0.63%
0.86%

Таблиця 2. Розподіл приватизованих земельних ділянок за площею

Площа ділянок, кв.
Ділянки  комерційного призначення
Ділянки промислового призначення
до 300
48.90%
3.85%
300-500
13.82%
4.04%
500-1000
15.36%
11.54%
1000-5000
16.83%
41.83%
5000-10000
2.69%
16.83%
більше 10000
2.42%
21.92%