З 1 січня 2005 року відповідно до Закону України “Про податок з доходів фізичних осіб” від 22.05.2003 року N 889-ІV оподатковуються доходи, отримані від продажу нерухомості, спадщини та подарунків.

Оподаткування операцій з продажу об’єктів нерухомого майна

Нерухоме майно (нерухомість) – це будинки, квартири, кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах, індивідуальні гаражі, дачні будинки, інші об’єкти нерухомості, відмінні від будівель, та інші об’єкти майна, які розміщені на землі і не можуть бути переміщені в інше місце без втрати їх якісних або функціональних характеристик (властивостей), а також земля.

З 1 січня 2005 року при продажу будинку, квартири чи кімнати (включаючи землю, що перебуває під таким об’єктом нерухомого майна, або присадибну ділянку) потрібно сплачувати податок з доходів фізичних осіб.

Але ставки та механізм утримання податку залежать від того, в якому році придбана квартира, дім та яка їхня площа. Наприклад, при продажу протягом календарного року одного будинку чи квартири, які були у власності до 1 січня 2004 року загальною площею менше 100 квадратних метрів, громадянин сплачує у вигляді податку одного відсотка його вартості, якщо ж 1000 квадратних метрів – то частина доходу пропорційна такому перевищенню – за ставкою 5 відсотків.

Цей порядок не поширюється на дохід, отриманий від продажу більш ніж одного об’єкта житла, а також від продажу об’єкта, відмінного від житла, і незавершеного будівництва, який оподатковується за ставкою 5 відсотків.

При обміні одного об’єкта нерухомості на інший кожна сторона договору обміну сплачує 50 відсотків від суми податку.

Якщо нерухомість придбана після 1 січня 2004 року, то при продажу податком обкладається не дохід, а прибуток від продажу, тобто позитивна різниця від продажу та витратами, понесеними на його придбання (будівництво). І головне, за кожен рік володіння такою нерухомістю, як будинок, квартира чи кімната (включаючи землю під таким об’єктом або присадибну ділянку), починаючи з другого календарного року після володіння прибуток зменшується на 10 відсотків. Наприклад, у 2005 році громадянин придбав квартиру за 10 тисяч гривень, а у 2011 році – продав за 15 тисяч гривень. Отже, прибуток становить 5 тисяч гривень. Громадянин володів квартирою п’ять років (перший рік не враховується). Таким чином, прибуток зменшується на 50 відсотків (по 10 відсотків за кожен рік володіння). І податком фактично оподатковується 50 відсотків прибутку, тобто 2500 гривень. Сума податку становить 325 гривень (2500 помножити на 13 відсотків).

Прибуток від продажу житла протягом року більш ніж одного об’єкта, а також від продажу об’єкта, відмінного від житла, незавершеного будівництва, оподатковується за ставкою 13 відсотків без будь-яких щорічних 10-відсоткових вираховувань.

У разі відсутності або незначної суми прибутку податок не може бути меншим за суму мінімальної заробітної плати, встановленої на 1 січня у рік продажу нерухомості.

При обміні кожна сторона сплачує половину податку.

Вартість майна визначається із суми договору купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості, розрахованої державним органом (БТІ). Для вирахування прибутку визначаються витрати на придбання такого об’єкта, зазначені у нотаріально посвідченому договорі, а якщо об’єкт нерухомості будувався (споруджувався), то за оціночною вартістю. Якщо громадянин, який купляє квартиру, у договорі покаже занижену вартість, то при продажу він одержить дуже великий прибуток.

Податок може бути значним, але майже ніколи не становить 13 відсотків від вартості проданої квартири. Податок на доходи сягає 13 відсотків від суми доходу лише у випадках, коли продається нерухомість, одержана у власність після 1 січня 2004 року без понесення витрат (наприклад, на умовах договору дарування або спадщини). При продажі такої нерухомості податок сплачується зі всієї суми доходу від продажу, бо сума витрат дорівнює нулю. Але чим довше перебуватиме у власності одержана у спадщину чи подарована квартира до того моменту, коли вона продається, тим менше буде податок: за рахунок того, що при розрахунку оподаткованого прибутку враховується період перебування у власності нерухомості, що продається.

Податковим агентом виступає нотаріус, який посвідчує договір. Сума податку самостійно сплачується сторонами угоди до нотаріального посвідчення або утримується та сплачується нотаріусом.

Оподаткування доходу, отриманого платником податку внаслідок прийняття ним у спадщину коштів, майна, майнових чи немайнових прав

Ставки податку залежать від ступеня споріднення між спадкодавцем та спадкоємцем (чоловік, дружина, член сім’ї, не член сім’ї ), статусу спадкодавця (резидент чи нерезидент).

Якщо спадкоємцем є чоловік або дружина спадкодавця, вартість успадкованого нерухомого чи рухомого майна, а також кошти оподатковуються за ставкою 0 відсотків.

Якщо спадкоємцями є члени сім’ї спадкодавця першого ступеня споріднення (батьки і діти), вартість успадковуваного нерухомого чи рухомого майна, а також кошти оподатковуються за ставкою 5 відсотків, якщо сума коштів перевищує 100 мінімальних заробітних плат, встановлених на початок року, то 13 відсотків від суми такого перевищення.

Ставка 5 відсотків – на страхові витрати, понесені чоловіком чи дружиною спадкодавця, 13 відсотків – для батьків і дітей.

Спадщина, отримана іншими, не переліченими вище спадкоємцями, а також у вигляді комерційної власності, оподатковується за ставкою 13 відсотків, отримана від спадкодавця-нерезидента – 26 відсотків.

Оподаткування доходів фізичної особи у вигляді призів, виграшів та подарунків

Згідно із Законом України “Про податок з доходів фізичних осіб” (далі – закон) виграші, призи, у тому числі в лотерею (крім державної), та подарунки, що одержуються платником податку, розглядаються як його дохід і підлягають оподаткуванню. Порядок оподаткування їх вартості залежить від того, на підставі яких правовідносин їх надано.

Доходи у вигляді виграшів, призів, подарунків, отриманих платником податку внаслідок проведення лотереї (крім державної), інших розіграшів, які передбачають попереднє придбання платником податку права на участь у таких лотереях чи розіграшах, кінцево оподатковуються при їх виплаті та за їх рахунок за подвійною ставкою оподаткування – 26 відсотків. Податок з цих доходів нараховується, утримується, перераховується до бюджету податковим агентом, який нараховує такі доходи платнику податку.

Якщо ж надання подарунків не пов’язане з проведенням розіграшів (лотерей, конкурсів), їх оподаткування здійснюється у порядку, визначеному статтею 14 закону.

Вимоги до договору дарування викладено у главі 55, статтях 717-730 Цивільного кодексу, згідно з яким за договором дарування одна сторона (дарувальник) передає або зобов’язується передавати у майбутньому другій стороні (обдарованому) безоплатно майно (дарунок) у власність. Дарунком можуть бути рухомі речі, в тому числі грошові кошти та цінні папери, нерухомі речі, майнові права тощо. Договір дарування нерухомої речі укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Договір дарування предметів особистого користування та побутового призначення може буде укладено усно. Сторонами у договорі дарування можуть бути як фізичні, так і юридичні особи.

У разі надання подарунка платнику податку працедавцем, визначення якого наведено у п. 1. 17 статті 1. закону, в тому числі на підставі договору дарування, вартість такого подарунка прирівнюється до додаткового блага і включається до складу загального місячного оподатковуваного доходу з подальшим його обкладенням податком з доходів фізичних осіб та за ставкою 13 відсотків.

Головне, на що, до речі, націлює Президент України Віктор Ющенко -“податки повинні платити всі”.

Тим паче, що ставка прибуткового податку з громадян є однією з найнижчих в Європі.

Віктор КОСАРЧУК, директор департаменту обслуговування платників податків ДПА України