Игнорируя снижение покупательской активности, луганские владельцы жилья и застройщики удерживают цены. Прошлогодние прогнозы луганских риэлторов, ожидавших увеличения темпов жилищного строительства в регионе и замедления динамики удорожания квартир, не оправдались. Как и ранее, строят в городе крайне мало, что позволяет владельцам квадратных метров неплохо себя чувствовать даже на фоне проблем с ипотечным кредитованием. А луганчанам, желающим улучшить свои жилищные условия, не остается другого выхода, как самостоятельно осваивать перманентно растущие в цене земельные участки.

Деньги нашли без банкиров. Проблемы с ипотечным кредитованием притормозили динамичный рост цен на луганскую недвижимость. Директор местного риэлторского агентства «Гривна плюс» Татьяна Давыдова утверждает, что в течение последнего месяца количество сделок купли-продажи жилья снизилось на 40%, что поясняется массовыми отказами финучреждений в выдаче ссуд. «Растет также количество случаев, когда банки выдают клиентам меньшую сумму, чем они запрашивают, в результате чего сделки срываются», — говорит эксперт. С коллегой согласен и соучредитель АН «Эксперт — Киев» Михаил Демьяненко, по словам которого практически полностью свернули кредитные программы те банки, которые ранее относились к заемщикам наиболее лояльно и не требовали большого официально подтвержденного дохода. «Как следствие, поток потенциальных покупателей остался прежним, но вот число реальных сделок снизилось на треть», — констатирует он.


Стагнация на рынке притормозила рост цен, наблюдавшийся с начала года. По словам г-на Демьяненко, с января по март стоимость квартир в городе увеличилась в среднем на 10%. Больше всего подорожала недвижимость в Восточном районе Луганска (15%). Такая тенденция поясняется активным развитием инфраструктуры, что множит количество желающих там поселиться. Квартиры в Южном районе выросли в цене на 12–13%, в центре — на 7–8%. По сравнению же с прошлым годом динамика удорожания жилья превысила 30%. К примеру, если в минувшем сезоне, по данным замдиректора АН «Квартал» Татьяны Прониной, однокомнатная квартира стоила порядка $31–32 тыс., то сейчас за нее просят до $45 тыс. «Двушка» обойдется теперь в $57–60 тыс. против прошлогодних $40–42 тыс.


Местные риэлторы говорят, что хотя рост цен и приостановился, но предоставлять потенциальным покупателям скидки владельцы квадратов не намерены. Отчасти это поясняется увеличением доли сделок за «живые» деньги. Михаил Демьяненко отмечает, что если в прошлом году доля покупателей, готовых обходиться без помощи банкиров, не превышала 30%, то в начале нынешнего сезона она выросла до 50%. Эксперт поясняет это заинтересованностью в инвестициях в луганскую недвижимость частных предпринимателей из других населенных пунктов области. Особенно хорошо за «живые» деньги продаются элитные сталинки в центре Луганска. Наиболее престижными считаются дома, расположенные на территории так называемого «дворянского гнезда» (ул. Советская, 15-я, 16-я линии). Стоимость квадратного метра жилья там стартует от $1,5 тыс. и, в зависимости от качества ремонта, может достигать $2,5–3 тыс. При этом спрос на элитные сталинки превышает предложение как минимум вдвое, ведь в свободную продажу такие варианты попадают нечасто. «Если цена и снизится, то несущественно — максимум на 5%», — считает Михаил Демьяненко. Причем если в ближайшее время кредитный вопрос решится, то уступок со стороны продавцов вообще не будет. Не исключено, что жилье продолжит дорожать, прибавив к концу нынешнего года еще 10%.


Татьяна Давыдова уверена, что наименее ликвидные квадраты подешевеют примерно на 10%. Речь в первую очередь идет о хрущевках, сосредоточенных в Октябрьском микрорайоне города. Степень изношенности таких домов очень высока, что отталкивает покупателей.


Сговор застройщиков. Эксперты сходятся во мнении, что высокий уровень цен на вторичку обусловлен крайне низкими темпами строительства в Луганске нового жилья. Ежегодно в эксплуатацию вводятся не более пяти домов, да и те выставляют по явно завышенным ценам, что делает их недоступными для большинства потенциальных покупателей. «В этом году стоимость квадратного метра в новостройках увеличилась на 10–15% — до $1–1,5 тыс. Это очень дорого для нашего региона, особенно если учесть, что строят с размахом — площадь 1–2-комнатных квартир доходит до 70–100 кв. м. Покупатели же ищут квартиры по 40–60 кв. м», — говорит Татьяна Пронина. Такие промахи застройщиков привели к тому, что жилье на первичке покупают не очень охотно. В любом уже сданном в эксплуатацию доме риэлторы могут предложить широкий выбор квартир. Помимо дороговизны местных жителей смущают и другие нюансы: уже сданные в эксплуатацию объекты до сих пор не могут решить проблему, кто же будет их обслуживать.


В строительных компаниях повышение расценок поясняют общей инфляцией в стране и удорожанием расходных материалов. Но в агентствах подозревают, что поддерживать высокие цены застройщикам позволяет невысокий уровень конкуренции. В регионе работают всего несколько местных фирм («Рекод», «Микс-инвест»), которые имеют доступ к земельным участкам. «Чужаков» в город упорно не пускают. Эксперты рассказывают, что отдельные компании из других регионов предпринимали попытки начать строительство в Луганске, но так и не смогли договориться с чиновниками об отводе земли. В прошлом году местные власти широко рекламировали переговоры с турецким подрядчиком, который брался возвести жилищный массив. Риэлторы прогнозировали, что в случае реализации этого проекта цены на новостройки в городе если и не снизятся, то, по крайней мере, стабилизируются. Но дальше разговоров дело не пошло. На сегодняшний день в Луганске строится несколько домов в новом жилмассиве «Оксфорд» (Октябрьский р-н), элитный комплекс «Сенатор» в центре города и несколько зданий в Ленинском районе (возле военного училища) по программе государственного молодежного фонда. «Столь незначительные вливания в жилищный рынок позволят подрядчикам и в дальнейшем диктовать потенциальным покупателям свои условия», — резюмируют эксперты.


Золотые сотки. Проблемы с новостройками заставили луганчан, желающих улучшить свои жилищные условия, обратиться к частным строителям или же заняться возведением дома самостоятельно — за год спрос на коттеджи и земельные наделы вырос как минимум на треть. Цены уже отреагировали на очередную волну земельного бума, увеличившись с начала нынешнего сезона более чем на 20%. Всего же за последний год динамика удорожания домов и участков составила не менее 50%, что является наибольшим показателем среди всех сегментов жилой недвижимости в регионе.


Михаил Демьяненко говорит, что на рынок выходят все новые и новые частные бригады, сооружающие коттеджи на продажу. «Сейчас существует достаточно технологий, позволяющих построить дом из расчета $400/кв. м, а продать его можно по $800–1 тыс., что делает этот бизнес очень привлекательным», — поясняет эксперт. Высокие темпы удорожания земли привлекли в данный сегмент и спекулянтов, которые активно скупают участки.


По словам Татьяны Давыдовой, наиболее ликвидной остаются наделы в пределах городской черты. В районах, приближенных к центру (ул. Алексеева, Юных Пионеров, Оленева, Сосюры, Херсонская), за сотку просят не менее $10 тыс., а наиболее выигрышные по расположению участки выставляются по $15/с. и выше, причем в покупателях особого недостатка нет. Существенно ниже расценки на окраинах. К примеру, в поселке Видный (Восточный р-н) стоимость земли стартует с $1тыс./с. «Особенно престижными считаются участки возле конноспортивной школы, на выезде из города. В прошлом году 6 соток здесь можно было приобрести за $12 тыс., теперь же за них просят не менее $20 тыс. Коттеджи в этом районе стоят порядка $200 тыс.», — добавляет г-жа Давыдова. В то же время в городке Счастье, расположенном в том же Восточном районе, участок с домом относительно нестарой постройки можно купить за $60 тыс.


В поселке Вольный (Южный массив) цены чуть выше — за 10 соток просят $15 тыс., что на 50% выше, чем год назад. Причем не желают торговаться даже владельцы земельных наделов без коммуникаций, что поясняется высоким спросом, обусловленном большими перспективами: здесь сейчас строится новая окружная дорога, в связи с чем ожидается активное развитие транспортной и социальной инфраструктуры.


Поскольку свободной земли в самом Луганске с каждым днем становится все меньше, потенциальные покупатели активно осваивают пригород. По словам Михаила Демьяненко, только за последний год стоимость участков по большинству направлений удвоилась. Скажем, если в минувшем сезоне в близлежащей от города станице Луганской сотка оценивалась в $200, то сейчас за нее просят $500.


Приблизительно такой же уровень цен наблюдается в селах, расположенных в радиусе 20 км от города — Макарове, Тарасовке, Юрьевке. Риэлторы сходятся во мнении, что динамика удорожания земли в ближайшее время вряд ли снизится. Ожидается, что уже к концу нынешнего года участки как в самом городе, так и в прилегающих к нему поселках подорожают на 15–20%.