Ледниковый период.


Аукцион или аттракцион?


О своём решении продавать землю с молотка харьковский городской голова Михаил Добкин объявил ещё в начале минувшего года. В марте прозвучало заявление начальника городского управления земельных отношений Бориса Баронина о том, что «первый земельный аукцион состоится уже в мае». Затем сроки были сдвинуты к июню, после — к августу и так далее… Директор департамента градостроительства, архитектуры и земельных отношений Татьяна Овинникова перенос торгов объяснила тем, что на летней сессии горсовета депутаты согласовали только три участка для продажи — этого слишком мало, чтобы устраивать аукцион.


Но главной проблемой для организаторов и участников харьковских аукционов, по словам чиновников, продолжает оставаться сложность нормативно-правовой базы, «которую необходимо тщательно изучать, чтобы действовать строго в рамках законодательства». При этом за время разработки новой концепции — в течение года — земля в городе распределялась прежними методами — решением сессии горсовета.

Февраль — последний срок? Первый земельный аукцион в Харькове, сроки проведения которого уже четырежды отодвигались, перенесли в очередной раз — на февраль 2008 года. Сессией горсовета был утвержден список из 15 участков общей площадью свыше 8,6 га. Стартовая цена лотов, которые народные избранники собираются предложить инвесторам, пока не установлена. Самые крупные из них — 2 га на проспекте 50-летия СССР и чуть более 1 га в Артюховском переулке — предназначены под офисные и складские помещения. На трёх участках в спальном микрорайоне Северная Салтовка предлагается построить торговые центры (ТЦ). Будут выставлены два лота земли на проспекте Тракторостроителей — 15 и 14 соток — с таким же назначением. Кроме того, ТЦ может появиться и по улице Гвардейцев Широнинцев.Для строительства отеля с автостоянкой потенциальным инвесторам предлагаются 82 сотки по улице Академика Павлова, рядом со станцией метро. В преддверии Евро-2012 в Харькове ощущается дефицит гостиниц, и такое приобретение считается для бизнесменов весьма перспективным. На 46 сотках в самом центре Харькова, по улице Рымарской, власти “видят” деловой центр. Эксперты считают этот участок самым привлекательным из всего списка, утверждённого горсоветом. Сотка там стоит не менее 50 тыс. долл. Целевое назначение 26 соток по улице Клапцова на Холодной горе, рядом со станцией метро, — строительство культурно-оздоровительного центра с боулингом. Остальные пять участков предназначены под автостоянки и СТО.Поскольку оформление технической документации участка и определение его границ теперь проводится до аукциона, время передачи земли в собственность, утверждают в “мэрии”, сократится: со дня торгов до получения участка покупателям не придётся ждать больше недели.

Конкурс претендентов или взяток?


По информации харьковских агентств недвижимости, земля в Харькове пользуется большим спросом и её цена со временем может только вырасти. «Земля в Харькове и области, однозначно, востребована, — утверждает Татьяна Фурса, директор агентства недвижимости «Харьков-Риэлтер». — В основном продаются участки, на которые уже готов госакт. Как правило, это ближний пригород, потому что в Харькове свободных земель становится всё меньше. Дешеветь земля не будет хотя бы потому, что её площадь не увеличивается, в отличие от других объектов рынка недвижимости. Это одна из главных причин колоссального спроса на участки. Что касается продажи земель коммунальной собственности через аукционы, то это, конечно, неплохо, при условии, что нам удастся добиться прозрачных торгов».
Мнения харьковских специалистов по поводу прозрачности земельных аукционов разделились. Одни высказываются в том ключе, что все участки будут распроданы ещё до начала торгов и аукцион по-харьковски — не что иное, как фарс. А чтобы не превратить земельный аукцион в аукцион взяток, нужно, прежде всего, думать не об изменении законов, а о том, как усилить контроль над их исполнением.
Другие эксперты, которые настроены более оптимистично, прогнозируют постепенный выход из тени столь привлекательного сегмента рынка. Более того, они считают, что продажа земли под застройку на городских торгах отвечает мировому опыту. Это хорошая возможность для инвесторов приобрести участок на законных основаниях.

«Проведение земельных аукционов — бесспорный шаг вперёд, — заявляет Наталья Шкилёва, первый вице-президент Украинской гильдии риэлторов, директор агентства недвижимости «Город» (Харьков). — Это мировая практика ведения земельных отношений. Кроме того, земельные торги привлекут реальные деньги в городской бюджет. Возможность заранее знать, что и где будет продаваться, и приобретать участки наиболее прозрачным способом — это, конечно, очень удобно для многих бизнесменов. Правда, насколько честно всё это будет осуществляться — вопрос сложный, философский. Но, в любом случае, конкурс состоится. Я считаю, если предприниматель или организация зададутся целью приобрести надел, который заранее выставлен на аукцион, они этой цели добьются. Но сама идея аукционов и публичной продажи земельных участков — это уже шаг на пути к прозрачной схеме. И реализация этой идеи позволит минимизировать использование теневых коррупционных схем».

Земля опять «заморожена»


В законе Украины о государственном бюджете на 2008 год определено, что продажа земельных участков государственной и коммунальной собственности теперь осуществляетсяисключительно на аукционах. Однако механизм их проведения до сих пор нигде чётко не прописан. Законодательно не урегулированы вопросы самой процедуры проведения аукциона, начиная с формирования лота и методики определения стартовой цены и заканчивая определением круга участников. Нет однозначности в вопросах выбора организатора аукциона и вознаграждения компании, проводящей торги. Неясно, что делать в том случае, если на объект имеется только один претендент, — снимать лот с аукциона или продавать?

Специалисты считают, что неопределённость в некоторых ключевых вопросах говорит о том, что на практике процесс передачи земельных наделов в частные руки пока «заморожен». И теперь уже возникают сомнения, состоится ли обещанный в Харькове аукцион в феврале, или сроки его проведения опять будут перенесены.

Аренда подорожает


Пока суть да дело, решением сессии Харьковского горсовета с 1 марта 2008 года вводится новая арендная плата за землю. По закону оценка земли должна обновляться один раз в пять–семь лет для земель сельскохозяйственного назначения и один раз в семь–десять лет — для несельскохозяйственных земель. Так как прежние нормативы денежной оценки городской земли начали действовать с 2000 года, пришла пора их пересмотреть. За семь лет, по словам Б. Баронина, произошли существенные изменения в градостроительстве, инженерной и транспортной инфраструктурах, функциональном использовании земли и в земельных отношениях.
Б. Баронин считает, что учёные НИИ и ряда проектных организаций Харькова, которым была поручена переоценка городской земли, проделали тщательную работу и полученные ими результаты можно считать объективными. До сих пор базовая стоимость одного квадратного метра земли составляла 156 гривен 27 копеек, теперь она повысится до 253 гривен 30 копеек. Для сравнения, в Киеве новая базовая стоимость земли составляет 385 гривен за квадратный метр, а в Днепропетровске — 256 гривен.

Как считали?


Новая стоимость, говорят чиновники, получена на основе фактических затрат на освоение и обустройство территории города. Они включают в себя стоимость инженерной подготовки главных сооружений и магистральных сетей водо-, энерго- и теплоснабжения, канализации, зелёных насаждений, улично-дорожной сети.
Поскольку базовая стоимость земли в разных районах города отличается, Харьков разделили на оценочные районы. Учитывались не только инфраструктура и экологическое состояние территории, но и её бизнес-привлекательность (престижность района, эстетика архитектуры, наличие магазинов, поликлиник, аптек, школ, детских садов). На основании этих данных город разделили на 456 оценочных районов, или экономико-планировочных зон.
Депутаты Харьковского горсовета подсчитали, что введение новой базовой стоимости одного квадратного метра земли позволит существенно увеличить поступления в бюджет. Город дополнительно получит семь миллионов гривен в месяц (или 84 миллиона гривен в год). Таким образом, с введением новой нормативной денежной оценки чиновники ожидают, что общая сумма поступлений от арендной платы составит в 2008 году не менее 200 миллионов гривен.

Однако практика аренды земельных участков устраивает далеко не всех специалистов, несмотря на то, что она закреплена в центральных законодательных актах. На круглом столе, посвящённом проблемам муниципального земельного рынка, председатель харьковской общественной организации «Харьковчанин» Владислав Протас заявил, что долгосрочная аренда участка под застройку является по сути скрытой продажей. «Такая практика противоречит самому определению термина «аренда», согласно которому владелец по истечении срока аренды имеет право забрать участок и использовать его по собственному усмотрению. Но как может владелец — городская община — забрать участок, на котором сооружено капитальное здание? Это сделать невозможно. Кроме того, арендатор может и не дождаться окончания срока аренды, а сдать дом в эксплуатацию и продать квартиры. Таким образом, общину ставят перед фактом: арендная плата не поступает и земельный участок потерян. При этом все понимают, что арендатор получил деньги от продажи участка».
Выходит, что из-за несовершенства законодательства городской бюджет теряет сотни миллионов гривен. В. Протас считает, что решить проблему может норма отчуждения земельного участка исключительно в форме её продажи на аукционе — после того, как пройдут общественные слушания. В настоящее время городская власть определяет по своему усмотрению, какой участок продать с аукциона, а какой — отдать в аренду.

Существует и другое мнение по этому вопросу. Виктор Левин, сотрудник частной юридической консультации, возражает чиновнику. По его словам, существующее законодательство, в частности Гражданский кодекс, содержит чёткую позицию по этому вопросу. Правовые отношения, обрисованные В. Протасом, подпадают под определение суперфиция (права пользования строением на чужом земельном участке за плату — Авт.), поэтому об арендных отношениях в данном случае говорить просто не приходится.

Учёт и контроль


Ещё одна лазейка, позволяющая совершать противоправные действия с землёй, — это отсутствие чёткой «классовости» участков. Президент Украины Виктор Ющенко, открывая заседание СНБО 18 января, заявил, что в Украине до сих пор не прошла инвентаризация 40 % земель населённых пунктов. Именно это, по мнению Президента, позволяет осуществлять операции, носящие уголовный и теневой характер. Треть земель несельскохозяйственного назначения, находящихся за пределами населённых пунктов, также не проинвентаризирована. Другими словами, государство до сих пор не в курсе, сколько земли оно имеет в своём распоряжении и какого класса эта земля. В. Ющенко потребовал от СНБО срочно разработать план инвентаризации земель в 2008 году. Даст ли эта мера какие-то результаты в наведении порядка на рынке земли, покажет время. А пока земля продолжает оставаться предметом самых громких скандалов, замешанных на коррупции.


Алла Сергеева