Через мораторій на відчуження земель сільскогосподарського призначення український агробізнес змушений шукати інші інструменти, аби сформувати земельний фонд. Серед інших, найбільш зручним виявився інститут оренди землі, який, втім, також має недоліки: від термінологічних колізій до неоднозначної судової практики.

Про теоретичні та практичні проблеми недійсності договорів оренди землі в аспекті судової практики розповів партнер Sofiya Law Firm Олександр Поліводський під час III Ааграрного форуму, повідомляє Закон і Бізнес.

На практиці типовими прогалинами в оформленні відносин оренди землі, що можуть створити передумови для подальших претензій, на погляд О.Поліводського є відсутність самого договору чи інших документів, належної реєстрації договору та прав, істотних умов у договорі, інформації у ДЗК/ДРП. Іноді також трапляються випадки, коли через неуважність сторін строк дії зареєстрованого договору банально сплинув.

Податкова, а іноді і рейдери, висувають претензії, аби довести що:
– немає законного землекористування;
– не існує (формально) потужностей для виробництва
– не дотримано існуючі критерії сільгоспвиробника (це привід для позбавлення використання спрощеної системи та спеціального режиму ПДВ);
– платник мав сплачувати податки за спрощено системою;
– всі попередні періоди слід перерахувати за загальними правилами оподаткування.

Тому землекористувачам, аби не мати клопоту та не витрачати час на доведення своєї правоти у судових суперечках, варто перевірити договори оренди землі, та знайти відповіді на такі базові запитання:
– чи уповноважена особа підписала договорі та чи дійсним є її підпис;
– чи наявні у договорі усі необхідні істотні умови:
об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки), строк дії договору; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;
– чи немає умов, що зачіпають (порушують) права держави чи третіх осіб;
– чи дотримано порядок укладення договору, передбачений ст. 210 Земельного кодексу України
– чи зареєстроване право.

Також О.Поліводський навів перелік рішень Європейського суду з прав людини, а також ключові висновки, висловлені ЄСПЛ, які стануть у нагоді для обгрунтування правових позицій у питаннях недійсності договорів оренди землі.

Зокрема, як зазначив експерт, суд виходить з того, що право оренди землі має економічну цінність і за гарантованими заходами захисту є подібним до права власності. Також ЄСПЛ керується презумпцією правомірності правочинів та застосовує принципи належного урядування, правової визначеності та справедливого балансу інтересів. Ці та інші позиції викладені у рішеннях «Рисовський проти України», «Стреч проти Сполученого Королівства», «Спорронг і Льоннрот проти Швеції», «Остапенко проти України», «Будченко проти України», «Україна-Тюмень проти України», «Олена Іванова проти України», «Федоренко проти України».